上半年社会融资存量规模相较去年同期增长显著，但同比增幅呈下降趋势，银行贷款与发行债券依旧是社会增量的主要推动力。

此外，房企的供给缺乏价格弹性，下半年宽松的货币政策是否成功促进资金链运转仍需市场检验。虽然目前房地产业融资环境趋紧，但财务健康的大型开发商其债券市场融资渠道在今年剩下的时间内仍将保持通畅。

不过，与年相比，年开发商平均融资成本有所上升。房企的资产规模在资本市场表现与财务表现方面成为主要变量因素，且内部分化明显。

年上半年地产金融热点回顾

商票纳入监控

地产行业迎来强监管

为切实降低房企的“真实负债率”，年6月30日，央行开始启动“将商票纳入房企债务监管”的工作，要求试点房企每月上报商票数据。

在“三道红线”压力下，商票作为监管之外的融资工具，规模迅速增长。据上海票据交易所数据显示，上半年，票据市场业务总量84.14万亿元，同比增长8.14%。其中，承兑金额12.3万亿元，增长5.34%。

在信贷环境收紧之际，商票纳入监管将扩大行业的信贷差异。对于财务状况较弱的开发商来说，获得融资可能愈加困难，而大型以及财务状况良好的开发商预计能够在年剩余的时间里继续通过债券市场进行再融资。

7月23日，住建部等8部门联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，强调“标本兼治、长效整治”，并且确立了“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”的主要目标。

重点整治范围也有了大幅扩围，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等多个领域，几乎覆盖了房地产市场的各个环节。

房企有效控制融资成本

年以来，针对房企的融资监管愈发严格，7月多家房企在债市“抢跑”。据观点指数不完全统计，截至7月底，有23家房企发行债券。

数据来源：Wind、企业公开资料观点指数整理

可以看到，境内中长期（年限超过1年）公司债占据主流。在观点指数梳理的发债名单中，发行中长期公司债的房企有8家，占比约为34.78%，共发行了12只公司债，募集资金超CNY亿元；中资离岸债发行方面，包括新城控股、龙光集团、雅居乐集团以及融创中国等在内的9家房企，合计发行债券金额超25亿美元。

从发行年期来看，本轮房企发行的债券主要集中在3-5年期，超过5年期的债券仅有3笔，其中，万科企业、保利置业以及远洋集团各有1只境内债券期限在7年以上。期内，也出现了一笔超短期债券：7月21日，首开股份公告披露发行16.3亿元规模超短期融资券，发行期限28天，票面年利率2.5%。

从融资成本来看，“马太效应”特征不明显，票面利率集中在2%-5%的有碧桂园、新城控股、万科企业、首开股份、保利置业等14家房企。其中，远洋集团以及碧桂园近期发行的中长期美元票据利率最低，均为2.7%。

8月5日盘后数据显示，远洋集团的流通市值为亿元，而碧桂园市值为亿元，其他较小规模房企本轮融资成本控制得亦不错。

29只境内信用债违约

多家房企评级遭下调

7月以来，据观点指数获悉，境内合计有29只信用债发生违约，违约日债券余额超亿元。其中有2家房企，分别为四川蓝光以及重庆协远，两家公司都已经不是首次违约。

评级方面，多家房企评级遭下调。总体而言，评级变动主要是由于房企在信贷紧缩和离岸资本市场波动的大环境下，将面临更大的再融资不确定性。再加上投资者信心缺乏和融资渠道减弱，还款压力大的中国开发商流动性紧缩的可能性加大。

社会融资存量增长显著

银行贷款成主要增长力

根据中国人民银行统计，截止年6月末社会融资规模存量为.56万亿元，同比增长11.00%，剔除疫情低基数影响，-GAGR为12.76%；增速比年同期下降1.50%，自二月以来，存量同比增速呈缓慢下降状态。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

年1-6月社会融资规模增量相较年同期，呈缩紧状态，其中贡献增量最大的是银行贷款，其次是债权类融资和股权性质融资。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

回归房地产行业本身，去杠杆影响力日益增大，各类金融机构投向房地产行业的资金被严格审查，到位时间增加；房企的银行开发贷、信托产品、资产管理计划、债券发行以及股权融资等多种融资渠道均受到不同程度影响。融资成本的上升，反映在资金传导链上即是房企到位资金增幅呈现回落趋势。

内生回款成主要来源

根据国家统计局最新数据，境内年1-6月本年到位资金累积为亿元，同比增长23.5%，剔除疫情低基数影响，-年1-6月到位资金两年复合增速为10.90%（-年1-6月CAGR3.72%），真实到位资金增速增长7.18个百分点。

单月来看，3、4、5、6月同比增速15.70%、23.29%，11.56%与6.00%。月度到位资金的增速呈现出下降趋势，但3-6月环比增长符合周期性定律。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

从上半年到位资金结构上来看，占比最大的为定金及预收款，其次是自筹资金、个人按揭贷款、国内贷款和利用外资，从变动趋势上来看，定金及预收款占比显著提升，自筹资金占比下降。

-年1-6月期间，定金及预收款占比增长了5.70个百分点，截至年6月，占比达39.77%，并超过自筹资金份额，成为最高的资金来源；自筹资金近年维持小幅上升趋势，占比自年至今降幅接近3%，今年以来该比例为30.26%左右；国内贷款占比近年相对稳定，基本保持在13%-17%之间。内生回款类资金比例的提升侧面反应了"三道红线"效应显现，房企以往高杠杆的经营模式正在逐步改变，加速回笼资金成主流趋势。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

信用债融资成本攀升

资金规模锐减

观点指数统计，上半年房地产行业共发行只信用债，发行总额达.33亿人民币，同比增长9.39%。票面利率区间为2.54%-9.00%，平均利率为4.62%，中位数为4.25%。相较于去年同期平均利率4.31%，中位数3.98%，今年1-6月境内债券融资成本稍有升高，且高利率的债券比例增长显著。

年初至今个别企业违约等负面消息传出之后，市场信心保持疲弱，信用市场收紧之下，预计境内外融资市场仍将持续波动。

上半年发行的债券中，约43.5%的债券发行总额落在10-30亿区间；约48%的债券发行总额落在1-10亿区间。中国恒大于年4月，发行单项总额最大债券，发行总额为82亿元，票面利率为7.0%，融资成本高于平均水平。

数据来源：Wind，观点指数整理

年上半年，房企信用债净融资总额为-.96亿元，相较年同期减少了.96亿元。房地产债权融资缩减的主要原因在于上半年到期偿还量的激增，行业面临偿债高峰期。

数据来源：Wind，观点指数整理

从债券类别来看，1-6月境内债券融资规模依旧以公司债为主，但受债券市场周期性影响，3-5月期间公司债发行规模缩减；中期债券在2-4月期间呈增长状态，5月和6月规模缩减至年初发行水平；资产支持证券在4月、5月处于低水平状态，6月发行额恢复至年初水平。

据观点指数观察，上半年绝大多数债券融资用于偿还到期债务所涉及的本金及利息，极少数企业，如保利发展、金茂集团、华润置地等的融资用途中包含投资性房地产与补充流动资金计划。

数据来源：Wind，观点指数整理

年度地产风尚企业表现金融篇

即将发布

房地产作为最典型的重资本行业，企业资本融资能力的大小，不仅决定着其能否正常运转，更关系着未来的成长能力。

自“三道红线”后，对房企的财务健康状况监管日渐加强。为了顺应“行业改革”的趋势，房企也纷纷将降负债、改善财务状况提上日程。

透过财务数据本身，不难发现实力雄厚的企业更加注重自身财务结构的优化，以顺应政策，以及提升资本市场的影响力。

综合各因素考虑之后，哪家房企的财务更加稳健，走在追求经营、管理红利的健康可持续发展道路之上？

"博鳌房地产论坛"即将盛大开启，届时观点指数也将在论坛上发布《中国房地产行业发展白皮书》，囊括行业发展、地产金融、产城、物流、养老、文旅等业态的深度研究。

相伴而生，结合研究观点指数将评选出在财务、资本等金融领域表现突出的企业，构成“房地产企业年度财务表现”、"年度资本市场影响力企业”研究成果。届时近千名最具智慧的房地产业、金融业及商业精英将齐聚，共同见证行业荣耀与风采。

研究体系

#房地产企业年度财务表现

净资产收益率毛利率

净利率净负债率现金短债比

#年度资本市场影响力企业

投入资本回报率已获利息保障倍数

收入负债比息税前利润

融资总额主体信用评级

#企业影响力

营销方式及策略

运营效率与企业治理

产品创新性及技术水平

品牌特色与影响力

#社会影响力

企业经济表现慈善公益

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